적은 다운페이먼트와 가족 증여금, 다운페이먼트 지원(DPA)을 함께 활용하는 방법입니다. 저축이 충분히 쌓이지 않았어도, 조건에 맞는 프로그램을 찾으면 내 집 마련을 앞당길 수 있습니다.
FHA 3.5% 다운 또는 Conventional 97 3% 다운
자격과 프로그램 조건에 따라 다운페이먼트와 클로징 비용 부담을 줄일 수 있음
다운페이먼트와 클로징 비용에 가족 증여금 사용 가능
군 복무 자격이 되면 VA는 다운페이먼트 0
첫 주택 구매자를 위한 혜택은 하나의 융자 상품이 아닙니다. 저축이 적거나 크레딧 기록이 짧은 분들이 활용할 수 있는 여러 프로그램이 있습니다.
함께 검토할 수 있는 조합은 다음과 같습니다.
- FHA: 다운페이먼트 3.5%와 비교적 유연한 크레딧 기준, 텍사스 DPA 프로그램과 함께 검토
- Conventional 97: 다운페이먼트 3%, 크레딧이 좋고 PMI를 빨리 없애고 싶은 분들을 위한 선택지
- HomeReady·Home Possible: 소득 요건을 충족하면 PMI 부담을 낮출 수 있는 Fannie Mae·Freddie Mac 프로그램
- VA: 자격을 갖춘 재향군인, 현역, 예비군의 다운페이먼트 0% 융자
크레딧, 소득, 지역, 준비한 현금에 따라 가능한 조합이 달라집니다. 15분 통화로 함께 살펴보고, 레터를 발행하기 전에 재정 상황을 검토합니다.
Conventional 융자
가장 널리 이용되는 융자입니다. 다운페이먼트와 이자율 선택의 폭이 넓으며, 크레딧과 소득, 자산을 함께 검토합니다.
다운페이먼트 3–20%, 첫 주택 구매는 3%부터
크레딧 기준은 AUS 심사 방식과 lender별로 다르며, 점수 외 소득·자산도 함께 검토
다운페이먼트 20% 미만이면 보통 PMI 적용, 잔액과 납부 이력 등 요건 충족 시 해지 요청 가능
Fannie Mae와 Freddie Mac의 가이드라인을 따르는 융자입니다. 텍사스에서는 융자 금액이 conforming limit 이내인 주택 구매에 널리 이용됩니다. 정부 보증 융자보다 자격 심사가 까다로울 수 있지만, 크레딧이 좋고 다운페이먼트가 충분하면 유리한 조건을 기대할 수 있습니다.
다운페이먼트가 20% 미만이면 보통 PMI가 적용됩니다. 원금 잔액이 최초 주택 가치의 80%가 되는 시점에 납부 이력 등 요건을 충족하면 해지를 요청할 수 있습니다. 집값 상승을 기준으로 한 해지는 별도 요건이 적용될 수 있습니다. Conventional 구매는 보통 30일 안에 클로징합니다.
FHA 융자
적은 다운페이먼트와 비교적 유연한 크레딧 기준이 필요한 분들을 위한 정부 보증 융자입니다. 첫 주택 구매 시 많이 검토하는 프로그램입니다.
크레딧 580 이상이면 다운페이먼트 3.5%
크레딧 580 이상은 3.5%, 500–579는 10% 다운페이먼트 기준이며 lender별 추가 요건 적용
MIP가 붙고, 다운페이먼트가 적으면 융자가 끝날 때까지 유지됨
FHA는 Federal Housing Administration이 보증하는 융자입니다. 저축이 충분하지 않거나 크레딧 기록이 짧은 분들이 주로 검토합니다. 최소 다운페이먼트는 3.5%이며, 크레딧 요건도 비교적 유연합니다.
다만 MIP라는 모기지 보험료가 붙습니다. 다운페이먼트가 10% 미만이면 융자가 유지되는 동안 MIP를 내야 합니다. 에퀴티가 20% 정도 쌓이면 Conventional로 재융자해 MIP를 없애는 방법도 검토할 수 있습니다.
VA 융자
자격을 갖춘 재향군인, 현역, 예비군은 다운페이먼트 없이 이용할 수 있습니다. VA는 funding fee, COE, MPR, 실거주 요건이 별도로 있어 프로그램을 잘 아는 담당자가 중요합니다. Closewiser가 각 요건을 확인하며 진행합니다.
다운페이먼트 0%, PMI 없음
재향군인, 현역, 주방위군, 예비군 대상 VA 프로그램
VA funding fee 적용, 군 복무 관련 장애 등 면제 요건에 해당하면 면제 가능
VA는 Department of Veterans Affairs가 보증하는 융자입니다. 자격을 갖춘 군 복무자는 다운페이먼트와 PMI 없이 내 집 마련을 준비할 수 있습니다.
복무 구분과 이전 이용 여부에 따른 funding fee, Certificate of Eligibility(COE), 감정평가에서 확인하는 Minimum Property Requirements(MPR), 셀러의 비용 지원 한도 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 놓치는 항목이 있으면 클로징이 늦어지거나 거래 진행이 어려워질 수 있습니다.
Closewiser는 COE를 확인하고 entitlement를 설명한 뒤, 여러 lender의 VA 이자율과 비용을 비교합니다. 주택이 MPR을 충족하지 못하면 필요한 수리와 계약 수정 사항을 검토해 거래가 이어질 수 있도록 돕습니다.
Jumbo Loan
Conforming limit을 넘는 금액에 필요한 Jumbo Loan입니다. 고가 주택 구매에 활용할 수 있습니다. 자격 요건은 더 까다로울 수 있어 lender별 이자율과 비용, 필요한 자산을 함께 비교합니다.
Conforming limit을 넘는 융자 금액
보통 더 높은 크레딧과 더 많은 리저브 필요
이자율이 Conventional과 비슷하거나, 고객의 조건에 따라 더 낮은 경우도 있음
Fannie Mae와 Freddie Mac의 conforming limit을 넘는 금액을 위한 Jumbo Loan입니다. 휴스턴, 오스틴, 댈러스의 고가 주택 구매에 자주 이용됩니다. Conventional보다 높은 크레딧과 더 많은 여유 자산을 요구하지만, 한 건의 융자로 더 큰 금액을 마련할 수 있습니다.
조건이 좋은 바이어는 Conventional과 비슷하거나 더 나은 이자율을 받는 경우도 있습니다. Closewiser는 여러 Jumbo Loan lender를 비교해 맞는 조건을 찾습니다.
DSCR 융자
투자용 부동산의 임대 수입을 기준으로 심사하는 융자입니다. 개인 소득 증빙 서류 없이 진행할 수 있습니다.
개인 소득은 확인하지 않고 임대 수입으로 심사
DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 최소 기준 충족 필요
LLC 명의 보유 가능
DSCR 융자는 투자용 부동산의 임대 수입을 월 융자 페이먼트와 비교해 심사합니다. W-2, 세금보고서 등 개인 소득을 증빙하는 서류는 필요하지 않습니다.
다운페이먼트는 보통 20–25%이며, 이자율은 Conventional보다 다소 높습니다. LLC 명의로 보유할 수 있는 프로그램도 있습니다. Closewiser는 여러 DSCR 프로그램의 기준과 비용을 비교해 맞는 lender를 찾습니다.
Social Security Number가 없는 분도 ITIN으로 주택 융자를 신청할 수 있습니다. 미국에 거주하는 외국 국적자 등이 이용하며, 다운페이먼트와 이자율은 Conventional보다 높을 수 있습니다.
보통 ITIN으로 제출한 2년 이상의 세금보고서, 미국 크레딧 기록, 자산 서류를 확인합니다. Closewiser는 상담과 신청 절차를 영어와 한국어로 안내하고, ITIN 융자를 취급하는 lender의 조건을 비교합니다.
자영업자와 1099 소득자를 위한 융자입니다. 세금보고서 대신 은행 입금 내역을 바탕으로 소득을 심사합니다.
통장 내역 12개월 또는 24개월 사용
자영업자, 1099 계약직, 사업체 오너 대상
다운페이먼트와 크레딧 요건은 lender와 융자 비율에 따라 확인
Bank Statement Loan은 세금 공제로 신고 소득이 낮게 나오지만 실제 사업 수입은 꾸준한 분들을 위한 융자입니다. 자영업자, 프리랜서, 1099 계약직 등이 이용할 수 있습니다. 세금보고서 대신 개인 또는 사업체 은행 계좌의 12개월이나 24개월 입금 내역으로 소득을 검토합니다.
이자율은 Conventional보다 다소 높을 수 있지만 소득을 확인하는 방식이 유연합니다. 실제 수입에 비해 세금보고서상 소득이 낮은 사업주라면 함께 비교할 만한 선택지입니다.
다운페이먼트와 클로징에 필요한 현금을 줄이는 텍사스 지원 프로그램입니다. 그랜트나 일정 요건을 충족하면 탕감되는 2차 융자 형태로 제공되며, FHA·Conventional과 함께 이용할 수 있습니다.
TSAHC, TDHCA, 시·카운티 자체 프로그램
첫 주택 구매자 또는 소득 요건을 충족하는 가구
FHA·Conventional 융자와 함께 이용 가능
TSAHC, TDHCA와 휴스턴 등 일부 시·카운티에서 다운페이먼트 지원(DPA) 프로그램을 제공합니다. 다운페이먼트와 클로징 비용 일부를 그랜트나 2차 융자로 지원하며, 상환과 탕감 조건은 프로그램마다 다릅니다.
주로 첫 주택 구매자나 소득 요건을 충족하는 가구가 대상입니다. FHA·Conventional과 함께 이용해 직접 준비할 현금을 줄일 수 있습니다. Closewiser가 자격 요건을 확인하고 신청 절차를 도와드립니다.