Bank Statement Loan
실제 입금 내역으로 확인하는 소득

소득 심사 방법

Underwriter가 프로그램에 따라 개인 또는 사업체의 12개월·24개월 은행 내역을 검토합니다. 어떤 입금을 소득으로 인정하고 경비를 어떻게 반영하는지는 계좌 종류와 lender 기준에 따라 다릅니다.

• ✓입금 내역 방식: 인정되는 입금액에 계좌와 프로그램별 경비 처리 기준을 적용한 뒤, 검토 기간의 개월 수로 나눠 월평균 소득을 계산합니다. 인정되지 않는 입금과 중복 입금은 제외합니다. 사업 계좌에서 개인 계좌로 이체한 금액도 요건에 따라 인정될 수 있으며, 필요한 경우 사업체 지분을 반영합니다. 이미 경비가 반영된 입금액이라면 같은 경비를 다시 공제하지 않습니다.
• ✓계산 예시: 12개월간 인정되는 사업 계좌 입금액이 $240,000이고, 경비 공제율이 50%, 사업체 지분이 100%라고 가정하면 월평균 소득은 $10,000입니다($240,000 × 50% ÷ 12). 다른 조정 전의 계산 예시이며, 모든 사업에 50%를 적용하거나 융자를 승인한다는 뜻은 아닙니다.
• ✓P&L 방식: 프로그램에서 허용하는 경우 CPA가 작성한 손익계산서를 은행 입금 내역과 대조합니다. 필요한 서류와 인정되는 경비는 lender가 확인하며, 개인 계좌와 사업 계좌에 서로 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

검토할 수 있는 사업자

일반적으로 같은 업종의 자영업 경력, 크레딧, 다운페이먼트, 여유 자산, 소득 대비 부채 비율을 함께 봅니다. 경력이 길고 크레딧이 좋으며 준비한 자금이 충분하면 선택할 수 있는 프로그램과 이자율 조건이 더 좋아질 수 있습니다.

개인사업자, 1099 계약직, 1인 LLC, 법인 오너, 파트너십 등 사업 형태와 근무 방식에 따라 융자 가능 여부를 검토할 수 있습니다. 필요한 세금 서류와 사업체 은행 내역은 사업 구조에 따라 다릅니다. lender에 제출하기 전에 어떤 소득 계산 방식과 서류가 적합한지 확인합니다.

이자율과 비용

Bank Statement Loan은 Conventional보다 이자율이 높을 수 있으므로 비용을 함께 비교해야 합니다. 세금보고서상 소득으로는 어려웠던 융자를 실제 사업 수입으로 검토할 수 있다는 장점이 있습니다. 이후 신고 소득과 다른 자격 요건이 충족되면 Conventional 재융자도 검토할 수 있습니다. 집값 상승이나 재융자 가능성이 보장되는 것은 아닙니다.

피해야 할 두 가지

개인 계좌와 사업 계좌를 섞어 쓰면 생활비와 사업 경비를 구분하기 어렵습니다. 심사에 사용하는 12~24개월 동안은 입출금의 성격을 명확히 확인할 수 있도록 계좌를 관리하는 것이 좋습니다.

신청 시점도 중요합니다. 사업 수입의 변동이 크면 lender가 더 긴 기간의 평균을 볼 수 있습니다. 최근 실적과 이전 기간을 함께 검토해, 지금 신청하는 것이 나을지 조금 더 기록을 쌓는 것이 나을지 안내합니다.