DSCR 계산법
DSCR은 월 임대 수입을 월 주택 비용으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 인정되는 렌트가 $2,500이고 월 비용이 $2,000이면 DSCR은 1.25입니다. 임대 수입이 비용의 125%라는 뜻입니다. lender가 어떤 임대 수입을 인정하는지, 원금·이자·재산세·보험료 외에 HOA 비용 등을 포함하는지 확인해야 합니다.
- DSCR 1.0 미만: 더 많은 다운페이먼트와 여유 자산을 요구하는 프로그램이 있는지 확인
- DSCR 1.0 이상~1.25 미만: 임대 수입이 월 비용을 충당하는 수준. lender별 다운페이먼트와 이자율 비교
- DSCR 1.25 이상: 더 유리한 이자율과 다운페이먼트 조건을 검토할 수 있는 구간
가능한 부동산 유형
단독 임대주택, 2~4유닛, 콘도, 단기 렌트 등 다양한 투자용 부동산을 검토할 수 있습니다. LLC 명의가 가능한 프로그램도 있습니다. 다만 LLC 명의라고 해서 개인 보증이나 상환 책임이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
단기 렌트는 lender에 따라 장기 임대 시세를 사용하거나, 실제 12개월 수입과 시장 자료를 분석합니다. 적용 방식에 따라 가능한 융자 금액이 달라집니다. 휴스턴, 오스틴, 샌안토니오, 갤버스턴에서도 이용 가능한 프로그램을 비교하고 오퍼 전에 계산 방식을 확인합니다.
자주 보는 두 가지 투자자 유형
기존 임대주택을 보유한 투자자가 부채 비율이나 일반 융자 건수 제한 때문에 다음 매물에 DSCR을 활용하는 경우가 있습니다. 첫 투자용 주택을 구매하면서 본인 거주 주택에 사용할 Conventional 융자 여력을 남겨두려는 분도 DSCR을 검토합니다.
비용과 준비할 자금
DSCR은 Conventional보다 이자율이 높을 수 있습니다. 다운페이먼트와 클로징 비용 외에 일정 기간의 페이먼트를 감당할 여유 자산도 요구합니다. lender별 이자율, 수수료, 필요한 여유 자산을 함께 비교해 실제 준비할 금액을 확인해야 합니다.
단기 렌트의 성수기 수입만으로 계산하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다. 예상 DSCR이 1.4여도 수입이 줄어드는 해에는 0.9가 될 수 있습니다. Closewiser는 lender가 허용하는 수입만 보는 데 그치지 않고 보수적인 가정으로도 검토합니다.
관련 가이드: DSCR 융자 자세히 알아보기.
FAQ
자주 묻는 질문
- DSCR lender가 제 개인 소득을 보나요?
- 개인 소득 대신 해당 주택의 임대 수입과 월 주택 비용을 비교합니다. W-2, 세금보고서, 개인 DTI는 소득 산정에 사용하지 않지만, 크레딧과 다운페이먼트 등 다른 자격 요건은 확인합니다.
- LLC 명의로 살 수 있나요?
- 네. LLC 명의로 진행할 수 있는 DSCR 프로그램이 있습니다. 명의와 별개로 개인 보증이나 상환 책임이 요구되는지 lender 조건을 확인해야 합니다.
- DSCR이 얼마나 나와야 하나요?
- DSCR 1.0은 임대 수입이 월 주택 비용을 충당하는 수준입니다. 1.25 이상이면 더 나은 조건을 검토할 수 있으며, 1.0 미만을 허용하는 프로그램도 있습니다. 필요한 다운페이먼트와 여유 자산은 lender별로 확인합니다.
- 단기 렌트(Airbnb, VRBO)도 되나요?
- 네. 휴스턴, 오스틴, 샌안토니오, 갤버스턴 등에서 단기 렌트를 취급하는 lender를 검토할 수 있습니다. 장기 임대 시세를 쓰는지 실제 단기 렌트 수입을 분석하는지에 따라 가능한 융자 금액이 달라집니다.
- ITIN인데 DSCR 되나요?
- ITIN 바이어를 받는 DSCR 프로그램이 있는지 확인할 수 있습니다. 미국 크레딧 기록 등 필요한 요건과 이용 가능 여부는 lender마다 다릅니다.
어떤 조건이 가능한지 함께 살펴보겠습니다
알고 계신 정보와 궁금한 점을 보내주시면 담당자가 검토해 드립니다. 문의 단계에서는 크레딧 조회를 하지 않으며, 영어와 한국어로 상담하실 수 있습니다.