텍사스 DSCR 융자
개인 소득 대신 주택의 임대 수입으로

DSCR 계산법

DSCR은 lender가 인정하는 월 임대 수입을 심사에 사용하는 월 주택 비용으로 나눈 비율입니다. 원금·이자·재산세·보험료와 프로그램에서 요구하는 HOA 등 관리비를 포함해 계산합니다. 예를 들어 인정되는 렌트가 $2,500이고 월 주택 비용이 $2,000이면 DSCR은 1.25입니다. 임대 수입이 해당 비용의 125%라는 뜻이며, 공실·수리비 등까지 뺀 순이익을 뜻하지는 않습니다. 어떤 임대 수입과 증빙을 인정하는지는 lender가 확인합니다.

• ✓DSCR 1.0 미만: 인정되는 임대 수입이 심사에 사용하는 월 주택 비용보다 적은 상태
• ✓DSCR 1.0: 인정되는 임대 수입과 심사에 사용하는 월 주택 비용이 같은 상태
• ✓DSCR 1.0 초과: 인정되는 임대 수입이 심사에 사용하는 월 주택 비용보다 많은 상태. 승인과 이자율은 전체 심사 조건에 따라 결정

가능한 부동산 유형

단독 임대주택, 2~4유닛, 콘도, 단기 렌트 등 다양한 투자용 부동산을 검토할 수 있습니다. LLC 명의가 가능한 프로그램도 있습니다. 다만 LLC 명의라고 해서 개인 보증이나 상환 책임이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

단기 렌트는 lender에 따라 장기 임대 시세를 사용하거나, 증빙된 단기 렌트 수입과 인정되는 시장 자료를 검토합니다. 필요한 수입 이력과 자료는 프로그램마다 다르며, 계산 방식에 따라 가능한 융자 금액이 달라집니다. 오퍼 전에 해당 주택의 융자 가능 여부와 지역의 단기 렌트 제한도 확인해야 합니다.

자주 보는 두 가지 투자자 유형

기존 임대주택을 보유한 투자자가 개인 소득 증빙이나 부채 비율, 보유 주택 수 때문에 Conventional 조건을 충족하기 어려울 때 DSCR을 검토할 수 있습니다. 첫 투자용 주택을 구매하는 분도 두 방식을 비교할 수 있습니다. DSCR 역시 상환해야 할 부채이므로, 이후 실거주 주택 융자 자격이나 한도가 그대로 유지된다고 가정해서는 안 됩니다.

비용과 준비할 자금

DSCR은 Conventional보다 이자율이 높을 수 있습니다. 다운페이먼트와 클로징 비용 외에 필요한 여유 자산, 수수료, 조기 상환 수수료 유무와 조건도 lender 및 주택에 따라 달라집니다. 현재 제시된 서면 조건을 함께 비교해야 합니다. 개인 소득 증빙을 요구하지 않더라도 상환 책임이 없어지는 것은 아니며, LLC 명의로 진행해도 융자 서류에 따라 개인 보증이 필요할 수 있습니다.

단기 렌트의 성수기 수입만으로 계산하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다. 예상 DSCR이 1.4여도 수입이 줄어드는 해에는 0.9가 될 수 있습니다. Closewiser는 lender가 허용하는 수입만 보는 데 그치지 않고 보수적인 가정으로도 검토합니다.